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LoveCNHK | 1 October, 2014 | 一般 | (19 Reads)

<Extracted from HKET >

撰文:唐榮

欄名:專家樓論

  鐵路令交通網絡完善,不單對住宅,對商用物業來說,鐵路更是極具效益。按新公布的鐵路新發展藍圖,北港島綫若日後落成,灣仔北及港島東兩商業段均有望提高身價。

  政府於上周公布的《鐵路發展策略2014》,初步建議於2018至2026年期間,興建7個新鐵路項目,包括北環綫及古洞站、屯門南延綫、東九龍綫、東涌西延綫、洪水橋站、南港島綫(西段)及北港島綫。

北港島綫 貫穿港島商業區

  多條新路綫藍圖中,絕大部分位於住宅區,料對日後住宅發展項目有幫助。與商業關係較大,應是北港島綫。北港島綫將東涌綫及將軍澳綫兩條鐵路沿港島北岸接駁起來,走綫會由現時東涌綫的「尾站」香港站起,連接添馬站、會展站、銅鑼灣北站至現有的北角站,以直駁至將軍澳綫,全長約5公里,將會在2021至2026年落實,成為與現有港島綫並行,貫穿港島商業區的新鐵路。

  鐵路對商業區的重要,甚至比住宅區更大,畢竟住宅的身價,可能涉及地段的寧靜、獨特,未必百分百需要鐵路接駁。相比之下,商業區涉及營商做生意,所謂「分分鐘都係錢」,有分秒必爭情況,鐵路相對確保時間可掌握。

  事實上,商廈的租金高低,主要為三大核心要素,是物業質素(樓齡新)、景觀(海景)及鐵路接駁,而集合三大條件的商廈如中環國金2期,正解釋身價何解長期成指標。鄰近鐵路出口的商廈,普遍租金也屬區內較高。

灣仔北商廈 集合有利條件

  北港島綫日後若落成,沿綫商廈按理身價會提升,相信以灣仔北及港島東是比較值得看好。灣仔商業區,主要為駱克道一帶,以及灣仔北(包括會展廣場、中環廣場及海港中心等),而灣仔北目前商廈租金,相對較駱克道高,主要因為物業質素較理想,以及擁全海景,反而由港鐵站步行至灣仔北,需時至少10分鐘,不算方便。若日後灣仔北站落成,該地段商廈便集合各項有利條件於一身。

  除了現時地段商廈外,將於2021年後逐步騰空的灣仔北3座政府大樓,佔地達14.3萬平方呎,可建樓面達188.4萬平方呎,過往已經被視為市值百億元商業地王,若設有灣仔北站,價值肯定更高。

港島東往機場路程 更快捷

  另一值得留意的地區是港島東,按北港島綫的尾站為北角,換言之連接鰂魚涌的路程也同時縮短,若由機場前往港島東將會較現時快捷,對商務客人來說甚方便。另外,正在興建中的中環灣仔繞道,日後連接中環、東區走廊。兩項基建均令中環與港島東距離縮短,絕對有利中環國際機構把個別部門搬至港島東。

  論到商業區的發展成熟程度,鰂魚涌太古坊在太古打造下,絕不比灣仔銅鑼灣遜色,早年已不乏大型國際機構如摩根大通等進駐。另一重點是鰂魚涌未來有多項商廈重建計劃,具質素的甲廈將落成,按目前該區平均呎租約40至60元,與中區商廈租金仍有一段距離,因此在鐵路配合下,港島東商業區亦將受惠。

 


LoveCNHK | 1 October, 2014 | 一般

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2014年09月30日 星期二

要聞

 

學者憂局勢 估樓價最差跌2成

  佔中啟動,中原創辦人施永青等業界普遍認為,運動短期對樓市衝擊有限,問題在於長遠政府能否維持有效管治,部分學者擔心局勢長期持續,樓價最壞或跌2成。

  中原集團創辦人施永青稱,去年開始已因應政局減持物業,主要是擔心「佔中」後社會撕裂情緒延續,政府難以施政,經濟及樓市亦會受影響。但他認為,「佔中」即時影響有限,預計買家會觀望減慢入市,但不會出現樓價大跌,坦言現階段難言最終影響,須視乎局勢,如中央會否介入等。

倘持續2周以上 損經濟

  至於理大建築及房地產學系教授許智文則認為,如果「佔中」能夠在短期內解決,對樓市自然不會有太大衝擊,但如果持續1至2個星期以上,開始對旅遊業、實體經濟造成影響,屆時樓價或跌5%至10%,一旦股市急跌,最壞情況或跌2成。

  由於「佔中」運動蔓延銅鑼灣、旺角零售旺區,許智文相信,部分商舖營業受阻,或影響商舖租值,投資風險較住宅為高。

  屬於四大商會之一的地建會昨日發表聲明,除了對佔中表示遺憾外,並稱理解並非全體港人認同全國人大常委會決定,但深信2017年特首選擇合資格選民由現時1,200人增至500萬人,屬歷史里程碑,並呼籲參與佔中的群眾要保持冷靜及克制,不要造出傷害自己及他人的行徑。

撰文:余敏欽



LoveCNHK | 30 September, 2014 | 一般 | (1 Reads)
(Quoted from  Lai On)

"真普選假普選又如何!

香港市民需要的是現實生活安定,而不是一套理想主義,有誰敢企出來保証有真普選後,港市民生活就一定好得過現在嗎?在其它國家已証明這不是絕對,要分清現實與理想是兩回是情,現在香港的政治環境下,港人已淪陷到冇得食冇工開冇自由嗎?世上那會有完美的政府及政策,香港現况在共黨掌控之下,仍然還有一定程度上的自由已是很幸福的了,懂得知足就會常樂,明知無可能得到的又何必強求呢,硬要廹到解放軍到香港軍事鎮壓或重演六四,到時民不聊生烽煙四起才安樂嗎?那班有錢有樓的政治家,當達不到目的又攪亂了香港後卻除時可以一走了之,而留下冇得走最受害的就是底下層的市民,生活本已艱苦,就連兩碗安樂茶飯也要被被他們打破。

唉!現在學生未挨過苦只懂攤大手板向爸媽攞錢,不知父母揾食艱難,當達不到目的就不顧一切向父母衝激扭計,他們自小就被縱愛只活在理想世界之中而不知現實情况,他們的思想單纯極而受人影響利用,現在社會比不到他們要求,就不顧一切的扭計衝擊社會,現在他們的放任衝動幼稚的行為不知破壞了多少家庭經濟收入!也傷害了他們父母的心!學生自以為讀過幾年書就目中無人自以為是,思想不成熟又沒有人生經驗不知人間險惡,更分不清現實與理想,而走去支持佔中又攪罷課癱瘓香港經濟破壞市民正常生活,簡直就是不顧後果衝動無知!白費父母的養育之恩!抵打屁古!

原本佔中目的為要爭取香港市民利益,但行動及結果卻是背道而馳,癱瘓香港經濟破壞市民正常生活,現在佔中行動只為發洩情緒對抗中央,這當然得不到大眾支持其結果必定失败收場,但帶來的後果最终是令全港市民受害。"

 大家未必完全同意, 但結果可以預料的~~